Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не.

Защита документов

Вы можете учесть асфальтовое покрытие на территории арендованной производственной базы в составе амортизируемого имущества в качестве капитальных вложений (неотделимых улучшений) в арендованные основные средства.

В договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) должно быть отражено согласие арендодателя (право арендатора) на производство неотделимых улучшений в виде асфальтового (бетонного, тротуарного) покрытия (абз. 1 п. 1 ст. 256 НК, ст. 615 ГК). Кроме того, в договоре (допсоглашении) должно быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений (абз. 4 п. 1 ст. 258 НК, ст. 623 ГК).

В этом случае вы сможете признать для целей налогообложения прибыли расходы на обустройство территории в виде амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество (абзац 4 пункта 1 статьи 256 НК, письма УФНС по г. Москве от 16.03.2006 № 18-11/1/20791, от 14.12.2007 № 20-12/119684).

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отразите это проводками:

Дебет 08 Кредит 10 (07, 23, 25, 26, 60, 76, 70…) – отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества;

Дебет 01 Кредит 08 – приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств;

В бухучете стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации. Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды. Подробнее об этом изложено в рекомендации Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества .

Рассчитайте амортизацию в программе БухСофт. Это удобно. Программа автоматически установит срок полезного использования основного средства, рассчитает и сделает проводки амортизации. Также она автоматически выгрузит проводки в 1С, сформирует любой вид отчетности и многое другое.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

у физлица помещении организация производит неотделимые улучшения, и уплатить НДФЛ, либо сообщить о том, что удержать его невозможно.

Принятые улучшения образуют облагаемый доход

Кто арендодатель?

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом у арендатора (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем независимо от того, кто является арендодателем, юридическое или физическое лицо.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

С 01.01.2006 главой 25 НК РФ предусмотрено, что неотделимые улучшения арендованного имущества у арендодателей — юридических лиц признаются доходом, не учитываемым в целях исчисления налога на прибыль (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Аналогичного положения глава 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ, к сожалению, не содержит. В этой главе про неотделимые улучшения арендованного имущества ничего не сказано. В главе 23 НК РФ есть ст. 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)», но данная ситуация в ней не рассматривается.

Вот и получается, что если арендодатель — юридическое лицо, то, получив после окончания срока по договору аренды объект аренды с неотделимыми улучшениями, осуществленными арендатором, арендодатель налог на прибыль не платит. А вот если арендодатель — физическое лицо, то необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Налицо нарушение принципа равенства налогоплательщиков, предусмотренного п. 1 ст. 3 НК РФ. Поскольку в рассматриваемом случае нормы глав 23 и 25 НК РФ ставят в неравное положение налогоплательщиков — организации и налогоплательщиков — физических лиц, вынуждая последних уплачивать аналог налога на прибыль организаций — НДФЛ.

Отметим, что Минфин РФ согласен с таким нарушением принципа равенства налогоплательщиков. В своем Письме от 01.06.2006 № 03-05-01-04/141 главное финансовое ведомство указывает, что в соответствии с п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся выполненные в интересах налогоплательщика работы. Поэтому стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений является доходом, полученным арендодателем — физическим лицом в натуральной форме. По мнению Минфина РФ, такой доход подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях с применением ставки 13%.

 

Дата получения дохода

Раз уж НДФЛ платить надо, давайте разберемся, когда это следует делать.

Для начала отметим, что арендатор осуществляет улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) в своих интересах. Не факт, что улучшение арендованного имущества, выгодное арендатору, интересно и выгодно арендодателю. Например, арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение, в котором последний, разместив магазин, произвел неотделимое улучшение — возвел отдельный вход для приема товаров. Данное неотделимое улучшение, очевидно, выгодно арендатору. В то же время выгодность данного улучшения для арендодателя сомнительна. Возможно, что в будущем, при передаче этого помещения в аренду другому арендатору, дополнительный вход может стать минусом данного помещения.

Результат работ по созданию неотделимых улучшений арендатор передает арендодателю не сразу после создания неотделимого улучшения, а по истечении определенного времени (по окончании срока по договору аренды). Ведь в течение срока договора аренды арендатор сам пользуется как арендуемым имуществом, так и неотделимыми улучшениями.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи соответствующего имущества. Поэтому представляется, что у арендодателя — физического лица доход возникает на дату возврата ему арендованного имущества. Ведь до этой даты арендодатель не может воспользоваться улучшением своего имущества.

Отметим, что с таким мнением Минфин РФ согласен. Поэтому арендатору — налоговому агенту не надо удерживать с перечисляемых арендодателю сумм арендной платы НДФЛ в момент, например, окончания работ по созданию неотделимых улучшений. Налог следует удержать только в день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения (Письмо Минфина РФ от 01.06.2006 № 03-05-01-04/141).

 

Величина налогооблагаемого дохода

К сожалению, Минфин РФ в своих письмах ни разу не высказался по поводу величины налогооблагаемого дохода. Как ее рассчитать? Либо это сумма фактических затрат арендатора, либо остаточная стоимость неотделимых улучшений на момент возврата имущества арендодателю, либо их рыночная стоимость на эту дату.

Первый вариант явно не подходит, так как к моменту возврата арендованного имущества рассматриваемые улучшения (естественно, в зависимости от срока договора аренды) могут значительно утратить свои потребительские свойства.

Второй — субъективный, так как зависит от того, насколько дорого либо дешево арендатору обошлись неотделимые улучшения.

По нашему мнению, рассматриваемые доходы как доходы, полученные в натуральной форме, должны оцениваться исходя из рыночных цен с учетом НДС (п. 1 ст. 211 НК РФ).

Рыночная стоимость неотделимого улучшения на момент возврата арендованного имущества может быть известна не ранее даты возврата имущества арендодателю. После этой даты арендатор перестает пользоваться арендованным имуществом и не уплачивает арендную плату. Поэтому может сложиться такая ситуация, когда у арендатора не будет возможности удержать полностью соответствующий налог на доходы физических лиц из денежных сумм, выплачиваемых налогоплательщику — физическому лицу. В этом случае арендатор в течение одного месяца с момента передачи имущества должен письменно сообщить в свой налоговый орган о невозможности удержать налог у арендодателя и о сумме задолженности налогоплательщика (п. 5 ст. 226 НК РФ). В этом случае полную уплату налога на доходы физических лиц арендодатель осуществляет самостоятельно в порядке, предусмотренном ст. 228 НК РФ.

Отметим, что арендатор в случае аренды имущества у физического лица, не зарегистрированного в качестве предпринимателя, должен удерживать НДФЛ с сумм выплачиваемой арендной платы (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Ставка налога 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

 

            ПРИМЕР

Арендодатель — физическое лицо, не зарегистрированное в качестве предпринимателя, в январе 2006 года предоставил в аренду нежилое помещение на срок два года. Арендная плата — 6000 руб./мес.

В феврале 2006 года арендатор осуществил в арендованном помещении неотделимые улучшения в виде строительства дополнительного входа в помещение и устройства системы вентиляции. Данные улучшения обошлись арендатору в 500 000 руб. В течение срока договора арендатор амортизировал данные улучшения. Остаточная стоимость данных улучшений на момент возврата нежилых помещений арендодателю в декабре 2007 года — 100 000 руб. Рыночная стоимость улучшений на эту дату, включая НДС, — 80 000 руб.

 

Как отмечено выше, арендатор должен удержать НДФЛ с рыночной стоимости неотделимых улучшений, включающей НДС. В рассматриваемом примере — с 80 000 руб. Помимо этого, арендатор удерживает налог с арендной платы за декабрь 2007 года.

Согласно п. 3 ст. 226 НК РФ исчисление налога производится арендатором — налоговым агентом нарастающим итогом с начала года по итогам каждого месяца с зачетом суммы налога, удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода.

За одиннадцать месяцев 2007 года арендатор удержал из выплачиваемой арендодателю арендной платы налог на сумму 8580 руб. (6000 руб./мес. х 11 мес. x 13%). Таким образом, величина налога, которую необходимо удержать за декабрь, — 11 180 руб. (6000 руб./мес. х 12 мес. + 80 000 руб.) х 13% – 8580 руб.).

Удерживаемая сумма налога на доходы физических лиц не может превышать 50% суммы выплаты (п. 4 ст. 226 НК РФ). Поэтому арендатор не может удержать налог в полном объеме. Он удерживает налог на сумму 3000 руб. (6000 руб. х 50%) и письменно сообщает в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности арендодателя — 8180 руб. (11 180 руб. – 3000 руб.).

 

В заключение отметим, что для арендодателей — физических лиц уплата НДФЛ в случае неотделимых улучшений не выгодна. Поэтому такие арендодатели негативно относятся к подобным улучшениям (за исключением длительных сроков аренды, когда неотделимые улучшения практически полностью утрачивают свои потребительские свойства и их рыночная стоимость к окончанию срока аренды становится минимальной). На этом основании, если неотделимые улучшения арендатором все же осуществлены, арендодатели заинтересованы в пролонгации договора аренды.

Неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст.

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

Отвечает Анастасия Хрусталева, эксперт по бухгалтерскому и налоговому имуществу. 

Оформление в бухучете зависит от того, будет ли арендодатель компенсировать такие расходы или нет.

Все затраты накапливаются на счете 08:

Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10)
– отражена стоимость всех подрядных работ по производству улучшений.

Арендодатель не возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды.

Проводки:

Дебет 01 Кредит 08
– приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств.

Ежемесячно начиная с месяца после ввода в эксплуатацию до истечения срока аренды в 2021 году:

Дебет 20 Кредит 02
– начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.

Арендодатель возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, включать их в состав собственного имущества нельзя. На дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 76 (60) Кредит 08
– переданы на баланс арендодателя произведенные улучшения (списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем) (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Подробнее см. Обоснование.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые.

Что относится к неотделимым улучшениям

Что относится к неотделимым улучшениям

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила организация (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

О том, относится ли ремонт и реконструкция к неотделимым улучшениям арендованного имущества, подробнее см.:
– относится ли ремонт к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения;
– относится ли реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения.

Момент передачи в собственность арендодателя

Неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок, например, что передача неотделимых улучшений возможна сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Возмещение расходов арендодателем

Когда арендодатель должен возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Это следует из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Если арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения (без согласия арендодателя), то компенсация затрат ему не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Исключением из этого правила является аренда предприятия как имущественного комплекса (ст. 622 ГК РФ).

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, передаваемых на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:

 метода производства улучшений (строительство хозяйственным или подрядным способом, покупка);

 условий проведения улучшений (компенсируются они арендодателем или нет).

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отразите это проводкой:

Дебет 08 Кредит 10 (07, 23, 25, 26, 60, 76, 70…)
– отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества.

Если организация для производства неотделимых улучшений привлекает сторонних подрядчиков, в учете сделайте проводку:

Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10)
– отражена стоимость подрядных работ по производству улучшений.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 07, 08).

Поступление неотделимого улучшения на баланс оформите актом, составленным по форме, утвержденной руководителем организации, или по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а, форме № ОС-1б, форме № ОС-14). При этом первичные документы должны содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Такой порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет: арендодатель не возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды. Если такие расходы не превышают 40 000 руб., организация может их учесть в составе материально-производственных запасов (МПЗ). Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Стоимость неотделимых улучшений в виде материально-производственных запасов спишите на расходы в момент передачи в эксплуатацию (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01, п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н).

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения

В январе 2016 года ООО «Альфа» получило в аренду здание. Полученное здание используется в производственной деятельности организации.

В марте 2016 года организация смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 220 000 руб.

В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2018 года.

Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2016 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2016 года по январь 2018 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 10 000 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте 2016 года:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы на производство неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 01 Кредит 08
– 220 000 руб. – приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств.

Ежемесячно начиная с апреля 2016 года по январь 2018 года:

Дебет 20 Кредит 02
– 10 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.

Если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений арендатору, такая передача признается безвозмездной реализацией имущества. В этом случае на дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 01
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданного имущества (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Бухучет: арендодатель возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, включать их в состав собственного имущества нельзя. На дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 76 (60) Кредит 08
– переданы на баланс арендодателя произведенные улучшения (списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем) (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Такой порядок следует из пункта 35 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 1 ст. 623 ГК РФ, пунктов 4 и 5 ПБУ 6/01.

По истечении срока аренды объект неотделимых улучшений переходит в собственность арендодателя (ст. 623, 622 ГК РФ).

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель компенсирует неотделимые улучшения

В январе ООО «Альфа» получило в аренду здание.

В марте организация с согласия арендодателя смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 220 000 руб.

В договоре аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений сразу по окончании работ.

В марте в бухучете «Альфы» сделаны следующие записи:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы на производство неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 76 Кредит 08
– 220 000 руб. – переданы на баланс арендодателя неотделимые улучшения;

Дебет 51 Кредит 76
– 220 000 руб. – получена компенсация стоимости неотделимых улучшений от арендодателя.

НДФЛ: арендатор выступает налоговым агентом

Ситуация: нужно ли исчислить НДФЛ со стоимости неотделимых улучшений имущества, арендованного у гражданина. По условиям договора арендодатель не возмещает расходы на такие улучшения

Да, нужно.

Стоимость проведенных неотделимых улучшений имущества признается доходом арендодателя в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ). С него организация должна удержать НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Датой получения дохода в натуральной форме является день передачи таких доходов (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). В отношении дохода в виде неотделимых улучшений арендованного имущества такой датой будет день окончания действия договора аренды (если не изменялись условия договора).

Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 13 марта 2009 г. № 03-11-06/2/39, от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 и от 1 июня 2006 г. № 03-05-01-04/141.

УСН

Организации, которые платят единый налог с доходов, не учитывают при расчете налоговой базы расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с производством неотделимых улучшений, налоговую базу не уменьшают.

Ситуация: нужно ли организации-арендатору на упрощенке включать в доходы компенсацию стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество, полученную от арендодателя

Да, нужно.

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите при расчете единого налога при упрощенке как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сделайте это сразу после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается налоговое ведомство (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 1 июля 2004 г. № 21-09/43685). Подтверждает указанную позицию и Минфин России в письме от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159. Несмотря на то что разъяснения финансового ведомства касаются расчета налога на прибыль, логика, изложенная в письме, применима и в отношении расчета единого налога по упрощенке (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).

Подробнее об учете доходов при реализации работ (услуг) см. Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, отражают расходы по производству неотделимых улучшений в зависимости от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:

 улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость;

 улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает;

 улучшения проведены без согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то данные капитальные вложения не признаются амортизируемым имуществом у арендатора. Поэтому такие затраты в составе расходов на приобретение (сооружение, достройку, дооборудование и т. п.) основных средств не учитывайте. Это следует из подпункта 1 пункта 1 и пункта 4 статьи 346.16, подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17, абзаца 5 пункта 1 статьи 258, пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. При этом затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, учтите при расчете единого налога как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Подробнее об учете расходов при реализации работ (услуг) см. Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право отнести произведенные улучшения к амортизируемому имуществу и включить их стоимость в расходы (подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письме от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/168.

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то компенсировать их стоимость он не обязан (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Такая операция признается безвозмездной передачей имущества, и стоимость переданных улучшений не будет уменьшать налоговую базу по единому налогу. Это связано с тем, что такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет единого налога операции по производству и передаче неотделимых улучшений арендованного имущества не влияют.

ОСНО и ЕНВД

Организация может одновременно использовать арендованное имущество в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой налоги организация платит по общей системе налогообложения. В этом случае (когда улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость) сумму амортизации, которая начисляется по неотделимым улучшениям, нужно распределить (п. 9 ст. 274, п. 7 ст. 346.26 НК РФ). Подробнее о том, как распределить расходы, относящиеся к разным налоговым режимам, см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, если организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД.

Расходы по улучшению имущества, которое используется в каком-либо одном виде деятельности, распределять не надо.

Сумму входного НДС, выделенную в счете-фактуре по товарам, приобретенным для создания улучшений, распределите по методике, установленной в пунктах 4 и 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

К полученной доле расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, прибавьте сумму НДС, которую нельзя принять к вычету (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Неотделимые улучшения. Сложные вопросы НДС и налога на прибыль

по уплате налога на доходы физических лиц за 2014 год в размере Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества.